Tại tọa đàm "Dòng vốn ngoại đổ bộ – Cơ hội bất động sản Việt Nam" do ông Phạm Anh Khôi, Giám đốc Đầu tư Vinhomes điều phối, đã làm rõ bức tranh vĩ mô khi vốn FDI thực hiện năm qua đạt mức kỷ lục 27,62 tỷ USD.
Trong dòng tiền tỷ đô này, lĩnh vực bất động sản nổi lên như một điểm sáng khi thu hút khoảng 7,1 tỷ USD vốn đăng ký, tương đương 18,5% tổng nguồn vốn, đánh dấu sự chuyển dịch chiến lược của các tập đoàn đa quốc gia.
Bệ phóng 514 tỷ USD và "khoảnh khắc" vượt Thái Lan
Điểm tựa lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay đến từ sự ổn định vĩ mô và sự thay đổi trong cấu trúc nền kinh tế. Theo các chuyên gia, Việt Nam đang dần thoát ly khỏi mô hình gia công thuần túy để thu hút các nhà đầu tư phát triển chuỗi cung ứng giá trị cao. Đây là nền tảng để khối ngoại sẵn sàng chấp nhận mặt bằng giá vốn mới khi thâm nhập vào thị trường nội địa.
Đánh giá về tương quan lực lượng trong khu vực, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, đã đưa ra một góc nhìn trực diện về vị thế của Việt Nam. Ông Hiển khẳng định:
"Cách đây 10 năm chúng ta kỳ vọng bằng Thái Lan, thì đến 2026, chỉ bằng con số tăng trưởng 6-7%/năm, GDP Việt Nam sẽ chính thức vượt qua Thái Lan".
Sự dịch chuyển này không chỉ là một cột mốc về mặt số liệu mà còn là tín hiệu bảo chứng để các quỹ đầu tư quốc tế tái phân bổ danh mục tài sản, đưa Việt Nam lên vị trí ưu tiên hàng đầu tại Đông Nam Á.
Lực hút từ 7% GDP cho hạ tầng và kỷ lục FDI
Sức hấp dẫn của Việt Nam không chỉ nằm ở các chỉ số dự báo mà đang được hiện thực hóa bằng dòng tiền giải ngân thực tế. Khác với giai đoạn khủng hoảng 2011-2012 khi thị trường đối mặt với lạm phát 20% và rủi ro nợ xấu, bối cảnh hiện tại ghi nhận một môi trường đầu tư minh bạch, được quản trị chặt chẽ với sự dẫn dắt của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vinhomes.
Đại diện cho góc nhìn từ các định chế quốc tế, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, đã dùng những con số thực tế để chứng minh sức bật của khu vực trọng điểm kinh tế phía Nam. Vị chuyên gia này chia sẻ nguyên văn: "Tăng trưởng FDI quý 1 của TP.HCM đạt 220%, một con số rất ấn tượng. Phần lớn dòng vốn đó tập trung vào các ngành công nghiệp công nghệ cao".
Lý giải cho sức hút này, ông Troy Griffiths nhấn mạnh: "Hạ tầng đang phát triển, chúng ta đang dành tới 7% GDP cho hạ tầng. Đây là một con số khổng lồ".
Từ khóa 2026: "Lệch pha" tài chính và định vị lại dòng tiền
Khi dòng vốn ngoại đổ vào thị trường, khẩu vị rủi ro và chiến lược giải ngân cũng đã thay đổi hoàn toàn so với chu kỳ trước. Sự bất định của kinh tế toàn cầu, kết hợp với chính sách duy trì lãi suất cao tại Mỹ, đang tạo ra một bức tranh phân hóa dòng tiền rõ rệt.
Phân tích sâu về tâm lý nhà đầu tư, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT nhận định: "Khi mà FIDT đưa ra hai cái từ khóa cho năm 2026, đó là Lệch pha và Thanh khoản". Chuyên gia này làm rõ hơn về chiến lược quản trị dòng tiền: "Thanh khoản ở đây không phải là để gửi tiết kiệm lấy lãi 8-9% như hiện tại, mà thanh khoản để chờ đón những cái cơ hội đầu tư. Bất động sản năm 2025 câu chuyện đã khác một chút, phải nằm ở trục kinh tế, nằm ở khu công nghiệp trọng điểm, nằm ở những đại đô thị TOD".
Góc nhìn từ VinaCapital: Khi dòng vốn ngoại tìm kiếm giá trị thực
Ở góc độ quản lý quỹ, ông Đỗ Chí Hiếu – Tổng Giám đốc Điều hành Quỹ Bất động sản VinaCapital – nhận định cấu trúc tài chính thị trường đang ghi nhận sự xuất hiện mạnh mẽ của các kênh vốn thay thế. Ngoài tín dụng truyền thống, các quỹ tín dụng tư nhân (Private Credit) đang sẵn sàng giải ngân cho các dự án có pháp lý minh bạch và kế hoạch kinh doanh thực chất.
Theo ông Hiếu, nhà đầu tư ngoại hiện nay đặt niềm tin vào năng lực triển khai của đối tác nội địa cao hơn là yếu tố vị trí dự án. Khẩu vị rủi ro đã dịch chuyển từ các thị trường phát triển nóng sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, mức giá " vừa túi tiền". Sự chuyển biến này đòi hỏi các nhà phát triển nội địa phải tinh chỉnh chiến lược sản phẩm để phù hợp với kỳ vọng của dòng vốn quốc tế.
Đặc biệt, trong phân khúc nghỉ dưỡng, ông Hiếu thực hiện phép so sánh với Thái Lan – thị trường vốn đang có dấu hiệu bão hòa. Dù lượng khách quốc tế đến Việt Nam dự kiến vượt Thái Lan trong năm 2026, nhưng doanh thu du lịch hiện vẫn ở mức thấp. Để giải quyết bài toán này, đại diện VinaCapital cho rằng các chủ đầu tư phải kiến tạo các hệ sinh thái dịch vụ tích hợp từ ẩm thực đến văn hóa và giải trí.
Mục tiêu tối thượng là tối ưu hóa vòng đời lưu trú, làm sao để du khách "thức trong thời gian dài nhất và chi tiêu nhiều nhất" tại điểm đến. Đây được xem là lộ trình duy nhất để bất động sản nghỉ dưỡng hấp thụ hiệu quả nguồn vốn ngoại và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
