Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú cho thấy bức tranh tài chính của doanh nghiệp có nhiều điểm đáng chú ý. Dù doanh thu trong năm chỉ tăng nhẹ, lợi nhuận lại ghi nhận mức cải thiện rõ rệt, trong khi quy mô tài sản và nợ vay đều tăng nhanh.
Cụ thể, năm 2025, Văn Phú ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.976 tỷ đồng, chỉ tăng khoảng 4,1% so với mức 1.897 tỷ đồng của năm 2024. Dù mức tăng doanh thu không lớn, song lợi nhuận gộp lại tăng mạnh lên 749 tỷ đồng, cao hơn 135% so với cùng kỳ.
Diễn biến này chủ yếu đến từ việc giá vốn hàng bán của doanh nghiệp giảm đáng kể, từ 1.577 tỷ đồng xuống còn 1.227 tỷ đồng, cho thấy biên lợi nhuận của doanh nghiệp đang dần được cải thiện.
Ở chiều ngược lại, doanh thu tài chính lại giảm xuống còn 194,6 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức 311,7 tỷ đồng của năm trước.
Ở chiều chi phí, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên 213,6 tỷ đồng, cao hơn 55% so với năm 2024. Kết quả, sau khi khấu trừ đi mọi chi phí, lợi nhuận sau thuế của Văn Phú đạt 392,8 tỷ đồng, tăng khoảng 29% so với mức 303,9 tỷ đồng của năm trước.
Song song với kết quả kinh doanh, quy mô tài sản của doanh nghiệp cũng tăng mạnh. Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng tài sản đạt 14.728 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với đầu năm, tương đương mức tăng khoảng 3.590 tỷ đồng.
Đáng chú ý, hàng tồn kho tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn và là khoản mục biến động mạnh nhất, đạt 5.245 tỷ đồng, tăng 78% so với đầu năm.
Phần lớn giá trị tồn kho tập trung tại dự án Thủy Nguyên (Hải Phòng) - Vlasta Thuỷ Nguyên với 3.669 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức 1.992 tỷ đồng đầu năm.
Bên cạnh đó, tài sản dở dang dài hạn đạt 2.896 tỷ đồng, tăng 14%, chủ yếu nằm ở dự án kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa. Tiền và tương đương tiền cũng tăng từ 497 tỷ đồng lên 706 tỷ đồng.
Phối cảnh dự án Thủy Nguyên (Hải Phòng) - Vlasta Thuỷ Nguyên.
Sự gia tăng quy mô tài sản cũng tương đồng với việc doanh nghiệp đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính.
Tổng nợ phải trả tại ngày 31/12/2025 của Văn Phú đạt 9.253 tỷ đồng, tăng tới hơn 52% so với đầu năm và chiếm khoảng 62,8% tổng nguồn vốn.
Tổng dư nợ vay, bao gồm cả ngắn hạn và dài hạn, đạt khoảng 6.289 tỷ đồng, tăng hơn 38% so với đầu năm. Trong đó, vay dài hạn chiếm phần lớn với 5.210 tỷ đồng, còn dư nợ trái phiếu đạt hơn 2.579 tỷ đồng.
Một điểm đáng chú ý khác là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh lên 1.044 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức 86,3 tỷ đồng đầu năm, cho thấy lượng tiền khách hàng ứng trước tại các dự án gia tăng đáng kể.
Khi so sánh giữa báo cáo tự lập và báo cáo kiểm toán, số liệu cho thấy tổng thể không có biến động lớn, song xuất hiện một số điều chỉnh đáng chú ý ở từng khoản mục.
Tại ngày 31/12/2025, tổng tài sản sau kiểm toán đạt 14.727 tỷ đồng, tăng nhẹ khoảng 0,14% so với số tự lập.
Tuy nhiên, bên trong cơ cấu tài sản có sự thay đổi, trong đó hàng tồn kho được điều chỉnh giảm gần 300 tỷ đồng, tương đương mức giảm 5,39%, trong khi tài sản dở dang dài hạn lại tăng thêm hơn 85 tỷ đồng.
Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả tăng nhẹ 0,28%, còn vốn chủ sở hữu giảm không đáng kể.
Trên báo cáo kết quả kinh doanh, doanh thu thuần sau kiểm toán được điều chỉnh giảm khoảng 27,7 tỷ đồng so với số liệu tự lập, tương ứng mức giảm 1,38%.
Lợi nhuận sau thuế sau kiểm toán đạt 392,86 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 2,1 tỷ đồng so với số tự lập, tương ứng mức giảm 0,53%.
Điểm đáng chú ý nhất trong các điều chỉnh sau kiểm toán nằm ở chi phí quản lý doanh nghiệp. Khoản mục này tăng mạnh từ 66,5 tỷ đồng theo báo cáo tự lập lên 213,7 tỷ đồng sau kiểm toán, tương đương mức tăng hơn 147 tỷ đồng (khoảng 221%). Ngược lại, chi phí bán hàng được điều chỉnh giảm khoảng 23,4 tỷ đồng.
