Nghịch lý giao dịch giảm sâu, giá nhà vẫn không hạ

Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo vừa công bố của Dat Xanh Services, tổng lượng hấp thụ bất động sản nhà ở trên cả nước trong quý I chỉ đạt 14.616 sản phẩm, dù tăng 170% so với cùng kỳ, song con số này lại giảm tới 46% so với quý IV/2025.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã lên mức 14-16%/năm, khiến người mua thận trọng và làm chậm quyết định xuống tiền.

"Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế", báo cáo của Dat Xanh Services nêu rõ.

Đổi chiến lược thay vì giảm giá

Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng ở một số khu vực. Theo thống kê của đơn vị này, giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực miền Bắc và miền Nam tiếp tục duy trì đà tăng nhẹ 1-2% theo quý.

Cụ thể, tại miền Bắc, mức giá căn hộ dao động phổ biến 45-170 triệu đồng/m2, còn ở miền Nam khung giá vẫn ghi nhận ở mức 35-150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại khu vực miền Trung và miền Tây, giá bán căn hộ ổn định theo quý, lần lượt dao động trong khoảng 32-115 triệu đồng/m2 và 30-60 triệu đồng/m2.

Nghịch lý này đặc biệt rõ nét tại TP.HCM. Theo thống kê của Savills, trong 3 tháng đầu năm, lượng giao dịch căn hộ tại vùng lõi TP.HCM đã giảm hơn 50% so với quý trước, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống còn khoảng 40%, với chưa đầy 2.000 giao dịch thành công. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp trên 100 triệu đồng/m2 trở nên đặc biệt nhạy cảm với biến động lãi suất.

Tương tự, tại khu vực Bình Dương cũ, giao dịch cũng chững lại khi phần lớn người mua là nhà đầu tư - nhóm chịu tác động mạnh từ biến động tín dụng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills cho biết thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh do người mua ngày càng nhạy cảm với các thông tin liên quan đến tín dụng. Thống kê cho thấy khoảng 60% giao dịch bất động sản, bao gồm căn hộ và nhà thấp tầng tại TP.HCM đều sử dụng vốn vay. Vì vậy, khi lãi suất tăng lên mức 12-14%/năm, đây trở thành rào cản lớn đối với quyết định mua nhà.

Tuy nhiên, dù thanh khoản giảm sâu, giá nhà sơ cấp từ chủ đầu tư vẫn chưa ghi nhận xu hướng giảm. Theo bà Hương, tác động của lãi suất chủ yếu khiến đà tăng giá bị chững lại sau nhiều quý đi lên, với mặt bằng hiện duy trì quanh mức trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2 tại TP.HCM cũ. Ở địa bàn Bình Dương cũ, sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2025, giá sơ cấp cũng ghi nhận đi ngang trong quý I/2026.

Lý giải nguyên nhân, bà cho rằng khi lãi suất tăng, chính các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí tài chính, đồng thời giá vật liệu xây dựng tiếp tục leo thang. Những yếu tố này đẩy chi phí đầu vào lên cao, khiến doanh nghiệp khó có dư địa giảm giá bán.

Thay vào đó, các chủ đầu tư lựa chọn tăng cường ưu đãi để kích cầu như chiết khấu cao cho khách thanh toán nhanh, tặng nội thất, xe hoặc hỗ trợ một phần lãi suất, qua đó giảm áp lực tài chính cho người mua nhưng vẫn giữ mặt bằng giá niêm yết.

Trong bối cảnh này, nguồn cung sơ cấp trong quý I vẫn do các chủ đầu tư lớn chi phối như Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Dat Xanh Group, MIK Group, CapitaLand Development... với các dự án chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp, khu đô thị tích hợp và gắn với hạ tầng trọng điểm.

Ở chiều ngược lại, thị trường chuyển nhượng đã bắt đầu ghi nhận sự điều chỉnh, với mức giảm khoảng 5-10% tùy từng trường hợp. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có nhu cầu cơ cấu danh mục có xu hướng hạ giá để đẩy nhanh thanh khoản.

Người mua ít "FOMO" hơn

Dù lãi suất tăng cùng nhiều yếu tố vĩ mô gây áp lực lên thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn cần thiết để bất động sản "thanh lọc" sau thời kỳ tăng nóng.

Khảo sát của Dat Xanh Services cho thấy tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt. Dù nhu cầu vẫn hiện hữu, khách hàng có xu hướng xuống tiền chậm hơn, thận trọng với lãi suất và dòng tiền, đồng thời theo dõi sát các biến động kinh tế và địa chính trị. Tâm lý "Fomo" theo đó cũng giảm đáng kể.

Khách hàng cũng có sự dịch chuyển từ đầu cơ sang ưu tiên nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền.

Đáng chú ý, xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giảm dần, nhường chỗ cho việc ưu tiên vốn tự có. Ngoài ra, người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến năng lực chủ đầu tư, tính minh bạch pháp lý, chính sách bán hàng cũng như hiệu quả khai thác của sản phẩm.

Khách hàng có sự dịch chuyển từ đầu cơ sang ưu tiên nhu cầu ở thực. Ảnh: S.T.

Bước sang quý II, Dat Xanh Services dự báo thị trường sẽ ghi nhận hơn 40 dự án nhà ở mở bán, tương ứng khoảng 22.000 sản phẩm, cho thấy nguồn cung tiếp tục được bổ sung sau giai đoạn khởi động đầu năm.

Nguồn cung dự kiến phân hóa rõ theo khu vực, trong đó miền Bắc dẫn đầu với hơn 8.000 sản phẩm (chiếm khoảng 36%), tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh có hạ tầng phát triển. Miền Nam ghi nhận khoảng 7.000 sản phẩm (32%), chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai.

Tuy nhiên, tại TP.HCM, bà Cao Thị Thanh Hương nhận định tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn có thể kéo dài, khi nhu cầu thực tế khoảng 30.000-50.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nguồn cung năm 2026 dự kiến chỉ đạt 10.000-13.000 căn.

Trong trung và dài hạn, khi hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện, nguồn cung được dự báo sẽ dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận, nơi còn quỹ đất và mức giá phù hợp hơn.