Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới kỳ cựu nhà riêng lẻ khu vực quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) cho hay, từ Tết đến nay dù dẫn không ít người đi xem nhà nhưng vẫn chưa thể chốt được giao dịch nào.
Đơn cử, một căn nhà nằm trong ngõ ô tô tránh tại phường Lĩnh Nam (Hà Nội) từng được rao bán khoảng 16 tỷ đồng hồi đầu năm, hiện giảm còn 14 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.
“Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án lớn triển khai, Hà Nội đẩy mạnh thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở nhiều khu vực dẫn đến việc khách hàng dù xem nhà xong, kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng nhưng vẫn có tâm lý e ngại vì sợ có quy hoạch mới mà chưa cập nhật”, anh Thắng cho biết.
Theo anh Thắng, yếu tố lớn nhất khiến giao dịch chậm là tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc cải tạo chung cư cũ.
 |
| Nhà đất thổ cư tại Hà Nội trầm lắng. Ảnh: Minh Đức. |
“Khách khá lo lắng, sợ mua phải nhà nằm trong diện giải phóng mặt bằng hoặc bị ảnh hưởng quy hoạch nên họ đi xem rất kỹ hồ sơ pháp lý. Chỉ cần nghe thông tin khu vực có khả năng dính quy hoạch là họ dừng lại để chờ”, anh Thắng nói.
Trong khi đó, chị Minh Anh, môi giới lâu năm tại quận Hai Bà Trưng cũ (Hà Nội) cũng cho biết, chưa bao giờ thị trường khó bán như hiện nay. Nếu trước đây khách chủ yếu quan tâm vị trí và khả năng tăng giá thì nay yếu tố quy hoạch lại trở thành nỗi lo lớn nhất.
Theo chị, khách bây giờ hỏi rất kỹ về mở đường, chỉ giới quy hoạch, khả năng thu hồi đất hay mở rộng ngõ trong tương lai. Có trường hợp đi xem nhà xong nhưng sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch thì quyết định dừng giao dịch chỉ vì nghe tin đồn tương lai sẽ dính quy hoạch làm công viên.
"Hiện người mua có xu hướng kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng hoặc qua các ứng dụng tra cứu trước khi quyết định. Nhiều giao dịch bị kéo dài do khách yêu cầu xác minh hiện trạng sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ hay kế hoạch cải tạo khu vực.
Đặc biệt người mua đang nghe ngóng, dè chừng chưa xuống tiền ngay để chờ công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm dự kiến vào cuối tháng 6 này”, chị Minh Anh nói.
Ngoài do yếu tố quy hoạch, theo nữ môi giới này, giá nhà đất hiện ở mức rất cao, vượt khả năng tài chính của phần lớn người mua ở thực. Có những căn nhà trong ngõ nhỏ nhưng giá rao tới 10-12 tỷ đồng.
Người mua hiện rất cân nhắc vì lãi suất vay tuy đã giảm so với trước nhưng vẫn là áp lực lớn nếu vay ngân hàng. Trong khi đó, tâm lý lo vướng quy hoạch khiến khách càng thận trọng hơn.
Cũng theo chị Minh Anh, giao dịch bất động sản ở khu vực nội đô hiện rất ít.
 |
| Giá bán nhà liền thổ, chung cư giảm nhiệt, phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Ảnh minh họa: Minh Đức. |
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy quý I/2026 Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch song chủ yếu đến từ khu vực phía bắc và đông, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.
Báo cáo của công ty PropertyGuru Việt Nam quý II/2026 cũng cho thấy, nhà riêng lẻ tại Hà Nội, giá rao bán phố biển cũng giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống.
Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (1%). Riêng nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán giảm nhiệt song phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Báo cáo này cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.
Cần kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng
Nhận định về sự sụt giảm của thị trường nhà đất thổ cư, theo ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực lõi, nơi giá nhà đã tăng quá cao và rủi ro quy hoạch ngày càng lớn.
 |
| Người mua chưa muốn xuống tiền mua vì đang chờ quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Ảnh minh họa. |
Ông Tiến nhận định, thị trường hiện chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố như lãi suất, áp lực tài chính và tâm lý phòng thủ của người mua. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị, giãn dân và mở rộng hạ tầng được thúc đẩy mạnh, người dân có xu hướng tìm kiếm các khu vực ven trung tâm với mặt bằng giá phù hợp hơn và pháp lý ổn định hơn.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, nhà riêng lẻ, nhà mặt phố, bà Ly cho hay loại hình này còn gặp nhiều thách thức như lo ngại về quy hoạch; khả năng khai thác kinh doanh vỉa hè bị siết chặt; tỷ suất cho thuê nhà sụt giảm; nhà sâu trong ngõ ngách thiếu tiện ích, nhiều rủi ro phòng cháy chữa cháy...
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng cho biết, trước đây phân khúc nhà thổ cư được nhiều người ưa chuộng vì đây là phân khúc dành cho người ở thực.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc Hà Nội liên tục thực hiện nhiều dự án lớn, đẩy mạnh việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã tác động mạnh mẽ đến tâm lý và thanh khoản loại hình này.
Bên cạnh đó, theo ông Toản, giá bán neo ở ngưỡng cao, có thể lên đến 200-400 triệu đồng một m2 với nhà trong ngõ ô tô qua, còn nhà mặt phố nhiều tuyến đã vượt tỷ đồng mỗi m2. Điều này tạo tâm lý lo ngại rủi ro vướng quy hoạch cho nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ và mua ở thực. Họ sẽ không thể được sử dụng, sửa chữa, xây dựng theo nhu cầu.
"Chênh lệch giữa kỳ vọng của người dân và mức đền bù thực tế cùng với thời gian chờ dự án triển khai có thể kéo dài, dẫn đến rủi ro "chôn vốn" nhiều năm hoặc tái định cư chưa tương xứng", ông Toản nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ông Toản cũng cho rằng, nhà đất thổ cư vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là tại khu vực hạ tầng phát triển đồng bộ, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh dịch vụ cao.
Mặc dù vậy, người mua nhà đất thổ cư thời điểm này cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý, vị trí, hiện trạng, giá bán, tránh mua tài sản bằng giấy tờ viết tay, vướng quy hoạch treo vì dễ gặp rủi ro thanh khoản.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường đang dần loại bỏ tâm lý "lướt sóng" theo thông tin quy hoạch treo hay các đợt sốt đất ảo. Với sự minh bạch của cơ sở dữ liệu đất đai và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh chóng, người mua hiện nay buộc phải tính toán kỹ về mục tiêu đầu tư dài hạn và tiềm năng khai thác thực tế.
Tuy vậy, theo ông Đính nhà ở tại các khu vực trung tâm vẫn có những giá trị riêng vì giá trị đất lớn, ngay trong lõi trung tâm thuận tiện về dịch vụ, y tế, giáo dục… Do đó, người có nhu cầu cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý và vị trí để tránh mua phải các tài sản vướng quy hoạch treo hoặc pháp lý rủi ro cao.
Người mua nhà cũng cần lưu ý rằng bản quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng. Để biết chính xác một bất động sản có bị thu hồi hay không, cần phải chờ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố.
