Vì sao lãi vay mua bất động sản lên 13-14%/năm

Thị trường nhà ở đang chịu áp lực bởi lãi suất tăng cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong các chỉ đạo điều hành từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm có tính đầu cơ.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh giá nhiều loại hình bất động sản liên tục leo thang, tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” có dấu hiệu gia tăng, lấn át nhu cầu ở thực. Đồng thời, quy mô tín dụng vào lĩnh vực này cũng tăng nhanh. Đến cuối năm 2025, dư nợ bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, vượt xa tốc độ chung của nền kinh tế.

Lãi vay mua nhà đồng loạt tăng cao

Với thực tế đó, lãi suất cho vay bất động sản từ đầu năm đến nay đã được các ngân hàng điều chỉnh theo hướng tăng. So với các lĩnh vực kinh tế khác như cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay mua ôtô... lãi vay bất động sản đang cao hơn 1-1,5 điểm %, tùy ngân hàng.

Tại Vietcombank, ngân hàng đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà, căn hộ và nhà phố ở mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng. Đáng chú ý, với các khoản vay kỳ hạn 24 tháng, lãi suất tại Vietcombank có thể chạm 13,9%/năm.

BIDV niêm yết lãi suất cho vay bất động sản từ 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, song sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên trên mức 12%/năm. Còn VietinBank công bố lãi suất cho vay mua nhà ở, nhà dự án, nhà ở xã hội, bất động sản với mức hơn 12%/năm, cố định trong 2 năm đầu tiên.

Lãi suất cho vay bất động sản cao hơn 1-1,5 điểm % so với các lĩnh vực khác. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, ACB duy trì lãi suất cao nhất khoảng 11,2%/năm cố định trong 5 năm, MSB áp dụng mức 8,8%/năm trong 2 năm đầu, còn TPBank đưa ra lãi suất khoảng 10,6%/năm trong 18 tháng đầu.

Nhóm ngân hàng ngoại - vốn có lợi thế chi phí vốn - cũng đã tăng 1,5-2 điểm % lãi suất so với năm trước. Chẳng hạn, Ngân hàng Shinhan đang triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất từ 8,95%/năm cố định trong 1 năm hoặc 9,6%/năm cố định trong 2 năm. Hay Woori Bank đưa ra mức lãi suất cố định cho năm đầu tiên là 9%/năm, cố định 2 năm đầu tiên là 9,6%/năm.

Áp lực vốn và chính sách siết tín dụng bất động sản

Trao đổi với Tri Thức - Znews, giám đốc một chi nhánh ngân hàng thương mại cho rằng diễn biến lãi suất cho vay bất động sản cần được đặt trong bức tranh chung của thị trường tài chính.

Theo đó, áp lực lớn nhất đến từ thanh khoản hệ thống khi nhiều ngân hàng đang tiến sát ngưỡng tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR). Để duy trì tăng trưởng tín dụng, các tổ chức tín dụng buộc phải đẩy mạnh huy động vốn, kéo theo lãi suất đầu vào tăng và làm chi phí vốn bị đội lên.

Áp lực này đến từ nhiều yếu tố như việc kết thúc cơ chế tính tiền gửi của Kho bạc Nhà nước vào LDR, dòng tiền rút khỏi hệ thống trong mùa thu ngân sách, hay xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác như vàng. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng năm 2025 lại cao hơn huy động vốn, khiến áp lực cân đối nguồn vốn ngày càng lớn.

Riêng với bất động sản, tín dụng còn chịu ràng buộc chặt hơn từ chính sách điều hành. Từ năm 2026, Ngân hàng Nhà nước chuyển sang phân bổ hạn mức tín dụng theo quý thay vì theo năm.

Chẳng hạn, với hạn mức tín dụng cả năm ở mức 12%, trong quý I ngân hàng chỉ được phép tăng khoảng 3%. Tín dụng bất động sản cũng phải tuân theo trần này, khiến nhiều ngân hàng nhanh chóng chạm giới hạn cho vay. Khi dư địa bị thu hẹp nhưng nhu cầu vẫn cao, lãi suất trở thành công cụ điều tiết, dẫn đến mặt bằng lãi vay bất động sản cao hơn các lĩnh vực khác.

Ngoài ra, đặc thù của các khoản vay bất động sản là giá trị lớn, thời hạn dài và phụ thuộc nhiều vào biến động thị trường. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường đang phục hồi nhưng chưa thực sự bền vững, khiến ngân hàng phải định giá rủi ro cao hơn. Điều này cũng góp phần kéo lãi suất cho vay mua nhà lên mức cao.

Theo chuyên gia, về lâu dài, việc lãi suất tăng sẽ giúp hạn chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn. Ảnh: Nam Khánh.

Về tác động của lãi suất đến thị trường nhà đất, theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất tăng cao đang tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều người bị chuyển đột ngột từ mức lãi suất 5-6% trong giai đoạn ưu đãi lên 11-12%/năm, thậm chí cao hơn, điều này khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để “lướt sóng”.

Theo nhận định từ VARS, áp lực còn có thể rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua nhà ở năm 2025, với mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Trong khi đó, ở góc nhìn tích cực hơn, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng việc lãi suất vay bất động sản tăng cao chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh toàn bộ thị trường, bởi lãi suất luôn biến động theo cung - cầu vốn và chi phí đầu vào.

Mức 12-15%/năm chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay thả nổi, không phải phổ biến, trong khi thị trường vẫn có sự cạnh tranh giữa các ngân hàng với nhiều mức lãi suất khác nhau.

Theo ông, việc lãi suất tăng có thể ảnh hưởng ngắn hạn đến người vay, nhưng về dài hạn sẽ giúp hạn chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn.