Chi tiết cách tính thuế với người cho thuê bất động sản

Cá nhân cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Ảnh: Việt Hà.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 68/2026 quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Trong đó, nghị định làm rõ cách xác định thu nhập tính thuế, thời hạn khai thuế cũng như địa điểm nộp hồ sơ thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản.

Theo quy định, cá nhân cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, người nộp thuế được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê để áp dụng mức được trừ khi tính thuế. Tuy nhiên, tổng mức được trừ không vượt quá 500 triệu đồng trong một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Nếu các hợp đồng đã lựa chọn chưa sử dụng hết mức trừ này, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần còn lại cho đến khi đủ 500 triệu đồng.

Đối với trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê thực hiện khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân, các bên phải quy định rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế cũng như số tiền doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Nếu hợp đồng đã quy định việc khai thay, nộp thay thuế nhưng phần doanh thu được trừ vẫn chưa đủ 500 triệu đồng thì cá nhân cho thuê vẫn có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần trừ còn lại.

Nghị định cũng quy định cụ thể về thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản. Theo đó, trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế, người cho thuê được lựa chọn khai thuế 2 lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm.

Nếu khai thuế 2 lần trong năm, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Trường hợp khai thuế một lần theo năm, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 31/1 của năm dương lịch liền kề sau năm tính thuế.

Trong trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và trong hợp đồng có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế, nộp thuế thay, tổ chức đi thuê sẽ thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khi đó được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản. Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê phải trực tiếp thực hiện khai thuế.

Về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phải thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế được kê khai tổng hợp chung các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức đi thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân phải nộp tương ứng với từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Ngoài ra, nghị định cũng quy định điều khoản chuyển tiếp đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản đã ký trước năm 2026. Cụ thể, đối với các hợp đồng phát sinh trước ngày 1/1/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 6 tháng, nếu cá nhân đã nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh lại mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới của nghị định. Trường hợp doanh thu còn lại của hợp đồng vượt trên 500 triệu đồng thì tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định tại nghị định này và phần thuế đã nộp trước đó (nếu có) sẽ được xử lý theo quy định về xử lý tiền thuế nộp thừa.